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¿Los consejos sobre inversiones inmobiliarias de Kiyosaki aún son aplicables?

{ Posted on Dec 22 2011 by Alí Antonio Manrique }

Robert Kiyosaki es una de las personas que más han ayudado a las personas a lidiar con sus finanzas personales y buscar la independencia financiera. Si usted no lo conoce y en verdad le preocupan su destino financiero es hora de que busque y lea todos los libros que éste ha publicado. Sin embargo para quienes lo conocen, hay muchos consejos sobre inversiones que desde mi punto de vista no son aplicables tan fácilmente como este lo plantea. Me refiero específicamente a los consejos relacionados con las inversiones inmobiliarias, los cuales están basados en el mercado estadounidense.

Lo primero que debemos saber acerca del mercado inmobiliario es que el sistema financiero es clave para el desarrollo de este. Allí comienzan las diferencias, no es lo mismo el sistema financiero de USA que el del resto de mundo.

De hecho antes, en los Estados Unidos, era muy fácil obtener un préstamo para la compra de inmuebles. Pocos requisitos eran exigidos, lo que fue una de las causas de la crisis de las hipotecas subprime o como ciertos autores lo definieron muy bien: Crisis Ninja (No income, No job, No assets) algo así como Sin ingreso, sin trabajo y sin activos.

Por otro lado, el sector inmobiliario estadounidense lo maneja totalmente el sector privado y es sumamente competitivo. En resumen se tenía una banca privada altamente eficiente en cuanto a la colocación de capitales para el sector, facilidades para conseguir crédito: oferta abundante y bajas tasas de interés y una sana competencia entre empresas constructoras.

Razón por la cual comprar inmuebles de primera mano o pisos de particulares, apartamentos o departamentos (depende qué en país usted viva así se designa el inmueble en cuestión)  para obtener renta era algo que se podía hacer sin mucho trauma.

Lo importante era conseguir nuestra primera unidad y poner a funcionar la máquina de hacer dinero. Como ya lo dije eso era posible en USA, puede que aun hoy sea así, aunque lo dudo, dada la situación de crisis que ha sufrido el sector en todo el mundo.

En Latinoamérica las cosas son totalmente distintas y por lo tanto debemos adaptarnos a la realidad del país y del mercado. Para empezar, los créditos hipotecarios no son nada baratos aunque en muchos países hay tasas preferenciales para los que adquieren su primera vivienda, muchos de esos créditos traen clausulas para que estos inmuebles no se puedan vender durante un lapso determinado.

Del otro lado, las empresas privadas en vista de la restricción del crédito o lo costoso de los mismo, muchas veces usan otras fuentes de financiación como es la de vender en proyecto o en pozo, es decir los departamentos o pisos salen a la venta sobre el papel, con la esperanza de que 18 meses después, como mínimo, usted pueda ser el propietario de una de esas unidades.

Ese plazo rara vez se cumple y el costo rara vez se mantiene y al final se trata de dejar un capital importante inmovilizado durante ese tiempo con la esperanza de ganar con el diferencial de precio, una vez la unidad esté concluida.

En los países con alta inflación, esto puede ser muy buen negocio si el precio pactado se mantiene. Uno de los riesgos que este tipo de operaciones conlleva, es que la constructora no cumpla con lo pactado y usted pierda parte o todo su dinero. Bastantes estafas se han presentado con esta modalidad de venta.

Para mitigar ese riesgo, es usual valerse de la figura del fideicomiso, que per se no es garantía para que la empresa cumpla, pero por lo menos usted tiene una figura legal más favorecedora que un simple contrato con una constructora.

Otra forma de adquirir inmuebles es comprar estos en el mercado secundario o pisos de particulares, semi destruidos, por ende de contado y más baratos, los cuales usted puede refaccionar y vender a un precio superior o alquilar.

Esa modalidad tiene la ventaja de que usted puede comprarlo directamente al propietario y en pocos meses usted puede ponerlo a producir, pero para ello debe tener el capital para poder comprarlo de contado.

Rara vez los particulares aceptan préstamos bancarios y de hacerlo le aumentan el precio. Sea como sea, nuestros sistemas financieros no nos apalancan mucho que se diga, por lo que la principal fuente de capital para entrar en este tipo de negocios pasa por ahorrar durante un buen tiempo y tener la sagacidad y suerte para conseguir lo que se busca.

En conclusión, son muchas las personas que se entusiasman cuando leen como Robert Kiyosaki consiguió su fortuna mediante el alquiler de inmuebles, solo que antes de dejarnos encandilar, debemos estar conscientes de cuál es la verdadera situación que nos toca vivir en nuestro país para entrar en este negocio.

Para muchos tener inmuebles es una de las fuentes de ingresos más seguras, perdurables y con pocos riesgos que existen. Por lo que bien vale estudiar cuales son los mecanismos, facilidades y riesgos que este tipo de inversión conlleva.

Una vez que usted haya conseguido su primera unidad, las demás serán más fáciles de adquirir, por lo que estudiar todo sobre el tema bien vale la pena. Saludos

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Alí Manrique

Autor: Alí Manrique

Ingeniero con especialización en Gerencia de Proyectos (PMI) y Mercado de Capitales. Apasionado de los temas de Gerencia y Finanzas Personales, empresario por vocación y escritor en ciernes

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